De woningen.

Wat voor woningen worden komen er? 

Thema van het Buunk woonpark is "Wonen in het groen": De groene omgeving is de troef en die zal in ere worden gehouden. Volgens de huidige plannen komen er circa 95 tweekamer appartementen. Dit zijn allemaal ‘middeldure’ huurwoningen. Met gemiddeld 2 bewoners per appartement zullen er naar verwachting circa 200 nieuwe bewoners in de buurt komen. 

De plannen voor de nieuwbouw zijn tot stand gekomen in overleg met de gemeente, die met een forse woningbouwopgave zit. De gemeenteraad heeft besloten deze opgave zoveel mogelijk in de stad op te vangen, met de focus op ‘middeldure’ huurwoningen. 

In reactie op de plannen zeiden verschillende buurtbewoners belangstelling te hebben om er misschien zelf te gaan wonen. Andere maken zich zorgen: kan de buurt dit extra aantal nieuwe bewoners wel aan? Verliezen we ons uitzicht, de lichtinval, onze privacy? 

Waarom hebben de gebouwen deze hoogte? Is er een alternatief? 

Er komen drie appartementengebouwen van 5, 7 en 9 bouwlagen, die respectievelijk 16, 22 en 28 meter hoog zijn. Ter vergelijking: de bestaande appartementengebouwen en woningen aan de Wembleylaan, zijn respectievelijk 3,5 en 10,5 bouwlagen hoog, dat komt neer op ca. 11 en ca. 30 meter. 

Is er een alternatief bijvoorbeeld door meer laagbouw in plaats van hoogbouw te maken? Die optie is onderzocht door de architecten en blijkt op problemen te stuiten: er is onvoldoende ruimte in verband met de bestaande gemeentelijk gebouwtjes die als monument aangemerkt zullen worden. Een andere optie is om een aaneengesloten gevel te maken. Die optie levert voor sommigen winst op voor anderen juist verlies van uitzicht. Vandaar dat de architecten gekozen hebben voor hogere slanke torens waar je makkelijk langs heen kijkt zodat het uitzicht voor zoveel mogelijk bewoners zoveel mogelijk in tact blijft. Om die zelfde reden kozen ze ervoor het laagste gebouw het dichtst bij de bebouwing te plaatsen aan de Stade de Colombes. Dit laagste gebouw is even hoog als de bomenrij. Het hoogste gebouw staat juist het verste weg van de bestaande woningen. 

Ook de architectonische kwaliteit van is beter af bij hoogbouw, vinden de architecten. Ze kunnen zo een mooi ensemble van gebouwen maken dat goed in de omgeving is ingepast. Er komen ‘artist impressions’ van de nieuwbouw, zodat de omwonenden een reële indruk kunnen krijgen van het uitzicht vanuit hun huis in de toekomstige situatie. 

 

Wat voor type woningen komt er? 

 De gemeente reguleert wat er voor welke doelgroepen gebouwd gaat worden in de stad. Op het Buunkterrein komen, zoals de plannen er nu voorstaan, circa 95 appartementen voor het zogeheten middensegment (met een huurprijs tussen de 900-1050 euro (ex) per maand). De woningen worden 50-60 m2 groot en hebben 1 slaapkamer.  Gemeente zowel als de ontwikkelaar verwachten dat er grote behoefte is aan woningen voor deze prijs en doelgroep. 

Tweehonderd nieuwe bewoners leggen natuurlijk wat extra druk op de buurt. Tegelijkertijd laten berekeningen zien dat door te kiezen voor 100% ‘middeldure’ huurwoningen de buurt minder wordt belast, op het gebied van parkeren en verkeer, dan wanneer er voor 100% vrije sector dan wel de variant 40% sociaal, 40% middelduur en 20% vrije sector gekozen zou zijn. 

Terrein & groen.

Wat gebeurt er met het terrein en de historische gebouwtjes? 

Het terrein van het voormalige hoveniersbedrijf dateert uit de jaren ’40 van de vorige eeuw. De twee historische gebouwtjes hebben een monumentale waarde en zullen behouden blijven. De gemeente onderzoekt momenteel of deze ook de officiële monumentale status kunnen krijgen. 

Wat gebeurt er met het ecolint en het groen op en rondom het terrein?
De architecten en de ontwikkelaar onderschrijven het belang van de groene omgeving en de meerwaarde die dat aan dit gebied geeft. Daarom is het thema van de nieuwbouw ‘wonen in het groen’ en blijft het groen in tact. Sterker nog, het plan is er op gericht die zelfs te verrijken waar kan en nodig. De locatie grenst bovendien aan de ecologische hoofdstructuur van de stad, dat betekent dat de bestaande flora en fauna gerespecteerd moet worden, zoals is voorgeschreven in de ecologische uitgangspunten van de gemeente. 

Concreet betekent dit bijvoorbeeld dat de groene bomenrij die het gebied omzomen, gehandhaafd blijft. Waar nodig en mogelijk komen er nieuwe bomen. Op die manier blijft de groene wand bewaard tussen de bestaande bouw en de nieuwbouw. 

Het beheer van de Molenwatering en de oevers krijgt ook speciale aandacht. De gemeente Amsterdam en het Waterschap/ Waternet leveren hun inbreng. 

Een landschapsarchitect gaat een ontwerp maken van de totale inrichting van het terrein. Een van de uitgangpunten is dat er bomen en een waterpartij bijkomen. Ook het belang van het ecolint en de bomenrij als groene wand zijn onderdeel van diens opdracht, net als de input die we vanuit de buurt hebben ontvangen. Het ontwerpvoorstel van de landschapsarchitect, wordt dit voorjaar openbaar. 

Effect op omgeving. 

Wat zijn de gevolgen voor onze privacy? 

De afstand vanaf woningen aan de Stade de Colombes tot het eerste gebouw van de nieuwbouw meet circa 35 meter, tot het middelste gebouw is de afstand circa 75 meter. En er staat een bomenrij tussen de bestaande bouw en de nieuwbouw. Daar waar er bomen missen planten we die bij zodat er een natuurlijke scheiding blijft bestaan tussen de bestaande bouw en de nieuwbouw. 

Daarbij, er komen loggia’s (inpandige balkons) aan de kant van het centrale park tussen de gebouwen in, dus daar waar er géén buren tegenover wonen, met uitzicht op de groene open ruimte tussen de gebouwen. Op die manier hebben de architecten zoveel mogelijk ieders privacy proberen te waarborgen. 
 

Wat is het effect op de zon en lichtinval? 

Wat is het effect van de gebouwen op het (zon)licht? Het effect van de nieuwbouw op het zonlicht is in kaart gebracht in afbeeldingen van ‘bezonningsstudies’. [link naar bezonningsstudies] 

Op deze afbeeldingen ziet u a. de schaduwwerking van de voorgestelde bebouwing in alle vier seizoenen en b. de schaduwwerking de nieuwbouw in de zomeruren gespecificeerd tussen 18-en 21 uur waarnaar bewoners hebben gevraagd. We hebben de huidige situatie met de bestaande bomen daarin opgenomen. Zo wordt duidelijk wat de impact is van de nieuwbouw in de verschillende situaties. 

Neemt de wind toe? 

Sommige bewoners vinden dat ze de wind ook nu goed merken in het gebied. Wordt dat met de nieuwbouw anders of meer? Dat antwoord moesten de bouwers schuldig blijven. Binnenkort zullen ze opdracht geven voor een windonderzoek. Zodra dat klaar is, zal de buurt daarover geïnformeerd worden. 

Is er effect te verwachten op de waarde van de omliggende huizen? 

De ervaring leert dat nieuwbouw in een buurt in eerste instantie door huidige bewoners soms als een stap terug ervaren kan worden. Op de langere termijn kan de nieuwbouw, zeker als dat onder architectuur en vanuit een weloverwogen visie is gebouwd, juist ook een nieuw elan geven aan een buurt. Een nieuwe impuls die zich ook vertaalt in de kwaliteit van de leefomgeving en de waarde van de huizen. 

De bouwers zullen er alles aan doen om eventuele waardevermindering tegen te gaan. Sterker nog, ze doen er alles aan om er iets moois van te maken dat ook voor de buurt een meerwaarde zal hebben: mooie architectuur, groengebied, maatschappelijke voorzieningen en zo meer. Desalniettemin hebben ze opdracht geven aan een onafhankelijk bureau om (de kans op) eventuele waardevermindering te onderzoeken, zo’n onderzoek heet een planschade onderzoek. Dat is een juridische formaliteit die hoort bij een bouwproject als dit. Dit onderzoek is de basis voor een ‘planschade overeenkomst’ waarin gemeente en ontwikkelaar onderling af stemmen hoe om te gaan met eventuele schadeclaims als gevolg van dit bouwproject. Het is een onafhankelijke ‘planschade expert’ die bepaalt of en zo ja welke ‘planschade’ te verwachten is en of sprake kan zijn van claims. Dit onderzoek zal in de loop van 2021 worden uitgevoerd als de ontwerpen concreter zijn. 

Parkeren & verkeer.

Wat is het effect van de plannen op de parkeerdruk in de buurt? 

De gemeente Amsterdam wil autogebruik in de stad ontmoedigen en hanteert normen voor parkeervoorzieningen bij nieuwbouw. In het geval van Buunk geldt bij 100% middenhuur de norm dat er alleen parkeerplaatsen voor bezoekers komen, voor minder validen en voor deelauto’s. De gemeente stelt daarvoor een norm. Volgens die norm zouden er 15 tot 20 bezoekersplekken moeten komen. Het gemeentebeleid schrijft tevens voor dat bewoners van nieuwe woningen geen parkeervergunning voor parkeren op straat kunnen aanvragen. Dus indien er in een gebouw geen interne parkeervoorziening is zoals een garage, krijgen bewoners geen parkeerplek. Een parkeergarage onder de nieuwbouw komt er niet. Los van de bovengenoemde instructies vanuit het gemeentelijk beleid, blijkt het een grote aanslag op de natuur wanneer er ondergronds gebouwd gaat worden. Bovendien brengt zo’n voorziening heel veel extra kosten die met zich mee. Voor fietsen komt er een overdekte stallingsmogelijkheid. 

Komt er geen verkeersoverlast? 

Vooralsnog is de verwachting dat met 200 nieuwe bewoners en een autoluw gemeentebeleid, het aantal voertuigen dat per etmaal van en naar dit perceel zal rijden beperkt zal zijn. Zodra de opzet meer concreet is, naar verwachting in het eerste kwartaal 2021, gaat een verkeersdeskundig bureau een precieze studie maken van de te verwachten veranderingen in de verkeerssituatie rondom het Buunkterrein. De aansluiting van het terrein op de Middenweg is daar vanzelfsprekend een belangrijk onderdeel van. Het architectenteam zal samen met de verkeerskundige, de gemeente en eventuele andere stakeholders de verkeerssituatie op basis van deze studie nader uit gaan werken. 

Bestemmingsplan.

Hoe zit het met het bestemmingsplan? 

Het huidige plan staat geen bewoning toe en zal dus gewijzigd moeten worden van ‘hoveniersbedrijf’ naar ‘wonen’ en mogelijk aangevuld met andere bestemmingen, bijvoorbeeld voor de invulling van de historische gebouwtjes en voor de maatschappelijke invulling van de ‘plint’ (begane grond aan de straatzijde) van een van de drie appartementengebouwen. Met de beoordeling van het definitief ontwerp  de bouwaanvraag zal de gemeenten ook beslissen over het bestemmingsplan van het Buunkterrein. 

Verkeersoverlast

Bewoners vrezen verkeersoverlast op de Middenweg. Toen het hoveniersbedrijf er nog zat zorgde de aansluiting van het terrein op de Middenweg voor overlast voor andere verkeersdeelnemers bijv. fietsers, zo is hun ervaring. De inrichting van Park De Meer is volgens sommigen niet gebaseerd op nog meer verkeer. Daarom willen sommige bewoners graag een plan zien voor de ontsluiting van het terrein. 

·        Zodra de opzet meer concreet is, naar verwachting in het eerste kwartaal 2021, gaat een verkeersdeskundig bureau een precieze studie maken van de te verwachten veranderingen in de verkeerssituatie. Vanzelfsprekend is de ontsluiting van het terrein op de Middenweg daar een belangrijk onderdeel van. We zullen samen met de verkeerskundige, de gemeente en eventuele andere stakeholders de verkeerssituatie op basis van deze studie nader uit gaan werken; 

·        Vooralsnog is de verwachting dat met 200 nieuwe bewoners en een autoluw gemeentebeleid, het aantal voertuigen dat per etmaal van en naar dit perceel zal rijden beperkt zal zijn. Het aantal extra parkeerplaatsen dat er nodig is voor bezoekers, mindervaliden en deelauto’s zal tussen de 10-20 liggen, volgens een eerste inschatting.